贾启华律师，北京养殖场拆迁律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

厂房拆迁和普通住宅拆迁有什么区别

一、厂房拆迁和普通住宅拆迁有哪些区别

目前我国是分为集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿。但是，住房和厂房赔偿不一样。因为使用用途不同，一类是住宅房屋一类是非住宅房屋。住宅房屋不能够提供生产产值，而厂房能盈利。

新拆迁条例明确规定，国有土地上房屋拆迁补偿按市场价格进行补偿。其价格影响因素有区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度等因素，住宅和厂房用途都不一样，补偿肯定也不一样。

所谓补偿标准，就是依据国务院新拆迁条例及各省市配套文件进行补偿。中央政府出框架性标准，地方政府出具体补偿办法，各项目出补偿方案或细则，这是一整套体系。

二、征收时的厂房补偿

1、土地使用权的区域补偿价

土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

2、厂房重置成新价

厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

3、停产停业损失费

因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。

以上知识就是对“厂房拆迁和普通住宅拆迁有哪些区别”问题进行的解答，普遍住宅的拆迁补偿一般依据市场价格进行补偿，而厂房拆迁的补偿除了房屋的补偿外，还包括土地使用权的补偿、停产停业损失补偿等。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。

新农村建设中房屋拆迁的法律考量

新农村建设中房屋拆迁的法律考量

一、现阶段农村房屋拆迁的现状

1.拆迁程序不规范

实践中，拆迁程序需要严格报请相关部门审批，程序复杂，过程繁琐，报批环节多，耗时长，用地单位常为了追求效率和政绩，不严格按照程序履行审批报批手续，而大部分农民法律意识淡薄，不能充分了解相关手续和程序，常处于被动接受地位。虽然这样节约了时间成本，且迎合了政府快速做出政绩，却严重损害农民的合法权益。

2.房屋评估不规范，存在抢修抢建等违法现象

对拆迁房屋补偿时，一般按被拆除房屋面积、价值及家庭人口数量综合评价，补偿相应金钱或房屋安置。在某些地区普遍存在的情况是，某些农民为了更多拆迁补偿，在评估人员评估被拆迁房屋前，对房屋突击装修，乱搭乱建违章建筑增加房屋价值，抢种价值高的树木等。这种行为不仅大量浪费物质资源，损害国家和集体的利益，并且对其他村民是不公平的。对这种违法抢修抢建现象，需要乡镇政府人员以及村干部加强监督管理。

3.补偿标准不合理，农民后续生存问题难以保障

补偿问题是拆迁工作的核心，拆迁方与被拆迁方关于补偿问题无法达成一致时常会引起纠纷。总体上，我国现在实行的有两种补偿机制：金钱补偿和房屋安置。政府安置的产权调换房屋大都需要农民补足差价，会增加农民的经济负担，使农民生活水平因拆迁而降低，而引起农民的反抗情绪增加拆迁工作难度。另外，当房屋被政府征用后，农民自给自足的生活状态被打破，他们大都没有一技之长，其后续的生活无法保障。如何保障农民的后续生存问题是政府在新农村建设中更应该思考的问题。

二、农村房屋拆迁问题法律层面原因分析

在农村房屋拆迁工作中，农民合法利益得不保障究其原因主要是以下几个方面：

1.缺乏专门的法律法规

我国没有一部专门规范农村房屋拆迁行为的法律，仅有国务院针对城市房屋拆迁颁布的《城市房屋拆迁条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》。我国在新农村建设中缺乏专门具体的法律适用导致拆迁程序不规范。并且，农民对房屋的私有财产权在没有法律依据时无法得到充分保护。如果按照城市房屋拆迁标准对农村房屋补偿是不合理的，势必使农民公平受偿的权利得不到法律根本保护。目前，我国的《宪法》《土地管理法》《物权法》都有规定：国家为了公共利益可以依法征用集体所有的土地。何为公共利益我国法律并未对此做出明确规定。公共利益外延膨胀，政府以公共利益的旗号进行拆迁从中谋取利益，公权力被滥用，严重损害农民的利益。

2.房屋拆迁补偿评估机制缺乏规范

我国各地房屋拆迁补偿评估机制在逐步建立，然而目前，大部分评估机制缺乏资质，特别是在农村房屋拆迁工作中，评估机构直接由乡镇政府人员组成，评估人员缺乏专业知识，不能对被拆迁房屋价值做出科学合理评估。政府在拆迁工作中既是拆迁标准的制定者又是拆迁工作的参与者，政府常会因某些利益干预拆迁补偿标准，降低拆迁补偿数额，致使做出的评估报告偏离拆迁房屋实际价值。在我国现在新农村建设趋势下，势必需要依法规范房屋拆迁补偿评估机制。

三、农村房屋拆迁法律问题的建议

1.在立法上完善相关法律法规

我国《宪法》《土地管理法》等相关法律文件对农村房屋拆迁只是有所提及，且过于宽泛。《城市房屋拆迁条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》是对城镇居民房屋拆迁补偿的规定。总体上，我国至今没有一部专门针对农村房屋拆迁补偿问题的法律法规，农民的利益得不到保护。所以我国应尽早制定符合农村具体实际情况的法律法规，改变农村房屋拆迁无法可依的局面。

2.拆迁程序规范化、透明化

拆迁程序规范化需要做到明确拆迁补偿范围，建立合理的拆迁补偿标准，明确公共利益，严格按照法律规定，本着公平公正的原则执行相关程序。同时在拆迁工作中，要做到公开透明，积极同农民协商，切实保护被拆迁农民的利益。

3.依法规范房屋评估

为充分保护农民合法利益，必须依法规范房屋评估机制。首先，严格审查市场上评估机构的资质，由有资质的评估机构和专业的评估人员对房屋评估。其次，避免政府机关作为评估机构，撤销已由政府人员组成的评估机构。最后，政府机关要加强监督管理，严格监管评估机构不当竞争、假评估乱评估现象，保护被拆迁人的合法财产。

4.建立法律救济途径

农民大都法律意识淡薄，甚至缺乏基本法律常识。一方面，他们常意识不到自己的合法权益实际上已被损害;另一方面，农民在合法权益被侵害后，不知道如何用合法有效手段寻求法律救济。如果在农村建立法律救济机构，笔者认为能大大降低恶性抗拆，暴力拆迁情况的发生。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答，进行新农村建设的时候，面临的法律问题是比较多的，主要的法律问题包括缺乏专门的法律法规;、房屋拆迁补偿评估机制缺乏规范等。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到爱土网进行法律咨询。